Os leilões de imóveis representam uma excelente oportunidade
de aquisição por valores significativamente abaixo do mercado. Contudo, essa modalidade de compra exige planejamento, análise jurídica detalhada e conhecimento técnico, uma vez que os riscos envolvidos podem comprometer a viabilidade da arrematação.
A assessoria jurídica especializada é essencial para evitar prejuízos e garantir que o investidor ou comprador tenha segurança na aquisição, regularização e posse do imóvel. Muitas dúvidas surgem quando se trata de leilões imobiliários, e para esclarecer as principais questões, reunimos abaixo as perguntas mais frequentes sobre a necessidade do acompanhamento de um advogado ao participar de leilões.
- Por que é importante contratar um advogado ao participar de um leilão de imóveis?
A aquisição de imóveis em leilão envolve diversos aspectos jurídicos que precisam ser analisados para evitar riscos e prejuízos. O advogado especializado atua na análise do edital, verificação da legalidade da arrematação, identificação de eventuais impedimentos e na regularização do imóvel após o arremate. Sem um assessoramento adequado, o comprador pode acabar adquirindo um bem com pendências jurídicas, ônus ocultos ou até mesmo enfrentar dificuldades na posse do imóvel.
- Quais são os riscos de participar de um leilão sem assessoramento jurídico?
Os principais riscos incluem:
- Aquisição de um imóvel com ocupantes e necessidade de ação judicial para desocupação;
- Débitos condominiais e encargos propter rem, que podem ser cobrados do novo proprietário;
- Impedimentos jurídicos que podem levar à anulação da arrematação, como a penhora por outros credores ou recursos em andamento;
- Multas e penalidades em caso de descumprimento das obrigações do arrematante, incluindo a perda do valor já pago;
- Dificuldades no registro do imóvel, caso existam pendências documentais ou irregularidades cartorárias.
3. O que acontece se eu não cumprir com a obrigação do pagamento após o arremate?
O arrematante que não realizar o pagamento do lance dentro do prazo estipulado no edital poderá sofrer graves consequências jurídicas e financeiras. Conforme o artigo 895, §4º, do Código de Processo Civil, a desistência pode acarretar:
- Perda do valor já pago em favor da execução;
- Multa estipulada pelo edital, que pode chegar a 20% sobre o valor da arrematação;
- Impossibilidade de participação em novos leilões organizados pelo mesmo leiloeiro ou entidade responsável;
- Execução do saldo devedor, caso tenha sido iniciada a formalização do pagamento.
O advogado atua para garantir que o arremate seja feito de forma segura, evitando que o comprador assuma obrigações que não poderá cumprir.
4. O arrematante tem obrigação de pagar o leiloeiro?
Sim. O leiloeiro é um profissional nomeado para conduzir o
leilão e tem direito a uma comissão pela intermediação da venda. Essa taxa não está incluída no valor do lance e deve ser paga separadamente pelo arrematante. O percentual da comissão varia conforme o tipo de leilão e as regras do edital, mas normalmente gira entre 3% e 5% sobre o valor do imóvel.
A falta de pagamento dessa comissão pode gerar impedimentos na formalização da arrematação, sendo fundamental que o arrematante tenha ciência dessa obrigação antes de participar do leilão.
- É obrigatório registrar o imóvel após a arrematação?
Sim. A arrematação só se torna definitiva após o devido
registro no cartório de imóveis competente. A falta de registro pode impedir a posse efetiva do imóvel e dificultar a venda futura. O advogado especializado acompanha todo o processo, garantindo que não haja entraves documentais e que a transferência da propriedade ocorra sem complicações.
- O arrematante precisa pagar os encargos do imóvel?
Depende do tipo de encargo. O artigo 130 do Código Tributário Nacional estabelece que o imóvel leiloado deve ser entregue livre de tributos anteriores, como IPTU e taxas municipais, sendo esses débitos sub-rogados no preço da arrematação. No entanto, existem obrigações que podem ser cobradas do arrematante, conhecidas como obrigações propter rem, que são aquelas que acompanham o imóvel, independentemente do proprietário anterior.
- Quais são as obrigações propter rem que o arrematante pode ter que pagar?
As obrigações propter rem são débitos vinculados ao próprio imóvel e que devem ser assumidos pelo novo proprietário. Os principais exemplos são:
- Taxas condominiais em atraso (de acordo com jurisprudência do STJ, o novo proprietário responde pelos débitos do condomínio, independentemente de quem os tenha gerado);
- Encargos de manutenção de loteamentos e associações;
- Débitos ambientais, se o imóvel estiver em área de preservação irregular.
A assessoria jurídica é fundamental para identificar esses riscos e garantir que o arrematante esteja ciente das eventuais pendências do imóvel.
8. Como evitar problemas ao arrematar um imóvel em leilão?
Antes de participar de um leilão, é imprescindível que o interessado:
- Analise minuciosamente o edital, identificando prazos, condições de pagamento e eventuais ônus sobre o imóvel;
- Verifique o histórico judicial do bem, avaliando se há processos pendentes que possam comprometer a arrematação;
- Consulte um advogado especializado, que poderá identificar riscos ocultos e sugerir a melhor estratégia para aquisição segura do imóvel;
- Faça um planejamento financeiro, garantindo que terá condições de cumprir com todas as obrigações pós-arrematação.
- O que fazer se o imóvel estiver ocupado após a arrematação?
Se o imóvel arrematado estiver ocupado, o novo proprietário poderá precisar ingressar com ação de imissão na posse ou, em alguns casos, pedido de desocupação compulsória. Essa situação é comum em leilões judiciais e pode resultar em um processo demorado. O advogado pode atuar para acelerar a desocupação do bem e garantir que a posse seja efetivada dentro dos meios legais.
- Quanto tempo demora para regularizar um imóvel adquirido em leilão?
O tempo de regularização pode variar de acordo com a complexidade do processo e a existência de pendências judiciais ou administrativas. Em leilões extrajudiciais, a transferência pode ser rápida, levando algumas semanas. Já em leilões judiciais, o prazo pode se estender por meses ou até anos, dependendo do grau de litigiosidade do imóvel.
A presença de um advogado especializado agiliza esse procedimento, evitando atrasos desnecessários e garantindo que a regularização ocorra da maneira mais célere possível.
- O arremate de um imóvel pode ser parcelado?
Sim, o parcelamento do arremate é possível, mas depende do
tipo de leilão e das regras estabelecidas no edital. No caso de leilões judiciais, o Código de Processo Civil (art. 895) permite o parcelamento, desde que o arrematante pague um percentual mínimo à vista e o restante seja quitado em parcelas ajustadas. Já nos leilões extrajudiciais, a possibilidade de parcelamento depende da política do leiloeiro ou da instituição vendedora, sendo mais comum em leilões promovidos por bancos e construtoras.
- O leilão de imóveis é uma boa opção para investidores?
Sim, o leilão de imóveis é uma excelente oportunidade para investidores que buscam ampliar seu patrimônio a preços abaixo do mercado. Muitos imóveis são vendidos com descontos de 50% a 60% em relação ao valor de mercado, proporcionando alta margem de valorização. No entanto, um investidor deve sempre avaliar os riscos da aquisição, como a necessidade de desocupação, eventuais ônus não identificados no edital e o tempo necessário para regularização do bem antes da revenda ou locação.
- Quem pode arrematar um imóvel em leilão?
Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar de um
leilão, desde que atenda às exigências do edital. No caso de pessoas físicas, é necessário ser maior de idade ou emancipado. Para empresas, é necessário apresentar o contrato social e os documentos do representante legal. Entretanto, algumas restrições existem: juízes, promotores, servidores da Justiça que atuam no processo, leiloeiros e seus familiares diretos não podem participar do leilão do qual fazem parte, a fim de evitar conflitos de interesse.
- Como funciona o pagamento do ITBI na arrematação de um
imóvel?
CUIDADO! O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é devido à prefeitura do munícipio que guarnece o bem arrematado e é pago na transferência da propriedade para o arrematante. Ele deve ser pago antes do registro do imóvel no cartório. Contudo, o valor pago não é – necessariamente – sobre o valor da arrematação e sim sobre o maio valor entre a arrematação ou o valor venal contante no IPTU.
- Que tipo de bens podem ser arrematados em leilão?
Os leilões oferecem uma grande variedade de bens, incluindo:
- Imóveis urbanos e rurais (casas, apartamentos, terrenos, sítios, fazendas);
- Veículos (automóveis, caminhões, motocicletas, embarcações, aeronaves);
- Bens móveis (maquinários, equipamentos industriais, eletrodomésticos, móveis);
- Ativos empresariais (quotas societárias, marcas, patentes);
- Bens apreendidos pelo poder público (itens confiscados em processos criminais, bens de devedores da União).
CONCLUSÃO
A análise prévia do edital e do processo judicial ou extrajudicial é essencial para entender as condições de cada bem e evitar riscos na aquisição.
A assessoria jurídica é indispensável para qualquer pessoa que deseja arrematar um imóvel em leilão com segurança e tranquilidade. A falta de um planejamento adequado pode resultar em grandes prejuízos financeiros, sendo essencial contar com um advogado desde a análise do edital até a regularização do bem adquirido.
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11.9.4545-0915 – Dr. André Secco