Popularmente conhecido como “uso capeão”, a usucapião nada mais é do que um modo de aquisição de um bem móvel ou imóvel mediante determinado período de posse. 

No artigo de hoje, vamos falar sobre a aquisição do bem imóvel e qual é o período necessário para com que o possuidor adquira a posse daquele bem. 

Antes de qualquer coisa é importante dizer que não basta apenas o indivíduo ter a posse do bem que deseja adquirir pela usucapião, é necessário atingir alguns requisitos básicos para isso, entre eles, agir como se dono fosse do imóvel e não haver reinvindicação daquele bem anteriormente imposta. 

Importantíssimo deixar claro aqui, que não é possível usucapir (adquirir pela usucapião) um imóvel do qual se sabe quem é o verdadeiro proprietário (casos de aluguel, empréstimo ou comodato) e nem tampouco de bens públicos, como terrenos e casas do Estado ou da Prefeitura Municipal. 

Apesar de não poder ingressar com Ação Declaratória de Usucapião (nome correto da ação de usucapião no judiciário) contra imóvel de quem se saber ser o dono, a sumula 237 do Supremo Tribunal Federal traz que é possível declarar a usucapião em caso de defesa. 

Mas o que isso significa? 

Aquele que tem interesse em adquirir um imóvel através da usucapião, não pode ingressar com uma ação quando se sabe quem é o dono ou a dona daquele bem. Isso, automaticamente, exclui um dos requisitos para a aquisição: a boa fé. 

Em contrapartida, quando o proprietário do bem ingressa com uma eventual Ação de Reintegração de Posse, por exemplo, a usucapião pode ser declarada em fase de defesa se o possuidor tiver todos os requisitos para usucapir (vamos falar sobre isso um pouco mais para a frente). 

QUAIS SÃO OS TIPOS E USUCAPIÃO MAIS COMUNS? 

Antes de mais nada, é importante dizer que todas as espécies de usucapião estão previstas na lei, ou seja, não é uma forma ilegal de aquisição de bens e sim uma forma legal de adquiri-lo. 

USUCAPIÃO URBANO 

Previsto no artigo 1.240 do Código Civil Brasileiro, a usucapião urbana requisita: 

· O imóvel não pode ter mais que 250m²; 

· A posse deve ser mansa e pacífica, ou seja, não poderá haver disputa sobre aquele imóvel; · O usucapindo deve residir, sozinho ou com sua família, a pelo menos 5 anos no imóvel; 

· Deve agir como se dono fosse. Mantendo a utilidade do imóvel e arcando com seus impostos; 

· Não é necessário comprovar a compra do imóvel com qualquer tipo de contrato; 

· O usucapindo não pode possuir outro imóvel senão aquele a usucapir. 

USUCAPIÃO URBANO COLETIVO 

Os requisitos são os parecidos da usucapião urbano, a diferença se dá pela quantia de usucapindo (pessoas que estão adquirindo o imóvel pela usucapião). 

A lei dispõe que as áreas urbanas com mais de 250 metros quadrados, ocupadas ininterruptamente por mais de cinco anos sem que se possam identificar as respectivas áreas de cada possuidor, podem ser objeto de usucapião coletivo, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 

Importante dizer que a metragem poderá ser superior a 250m² e a área de cada um deve ser demarcada de modo indivisível, razão pela qual, um profissional de topografia é um personagem importante para esse processo. 

USUCAPIÃO RURAL 

Essa modalidade é destinada ao homem ou a mulher do campo que por ali constituiu família e trouxe produtividade para aquela área. Sendo assim, a usucapião rural traz alguns requisitos diferentes das duas anteriores. São eles: 

· Posse do imóvel com pelo menos 5 anos 

· Não seja dono de outro imóvel 

· Área do imóvel inferior a 50 hectares (500.000m²); 

· A propriedade deve ser produtiva através do trabalho do usucapiendo; 

· Presume-se a boa fé, não precisa de contrato de compra e venda. 

USUCAPIÃO ORDINÁRIO 

Usucapião ordinário está prevista no artigo 1.242 do Código Civil. Nesses casos, é necessário que o possuidor tenha algum documento que mostre a propriedade do bem (algum tipo de contrato). Neste sentido, exige a boa-fé do possuidor, que é o desconhecimento de sua irregularidade. 

Para esta modalidade, é necessário demonstrar a posse do imóvel por, ao menos, 10 anos. O tempo é reduzido para cinco anos, caso se demonstre que pagou pelo imóvel de alguma forma, ou caso tenha morado ou realizado obra nele. 

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO 

A usucapião extraordinária é aquela em que não se exige a boa-fé do possuidor. Ou seja, ela é válida para obtenção da propriedade mesmo que o possuidor soubesse dos impedimentos para ser seu proprietário. Por possuir menos requisitos formais, exige-se que a posse tenha sido exercida por, ao menos, 15 anos. Este período é diminuído para 10 anos se o possuidor tiver morado no imóvel ou tiver realizado obra nele. 

Nesse caso, todos os titulares do imóvel devem ser notificados sobre o processo ou procedimento. 

CONSIDERAÇÕES FINAIS 

De mais a mais, a usucapião pode ser realizada pela via judicial ou extrajudicial (por cartório), mas em todas as possibilidades é necessário o acompanhamento de um advogado ou uma advogada uma vez que a lei assim determina. 

Como já dito, a usucapião é uma forma de aquisição de bens móveis ou imóveis de forma legal, ou seja, prevista em lei. Existem boatos que isso nada mais passa do que a legalização da invasão, mas na verdade não. A usucapião é a garantia de propriedade e moradia para aqueles que regulamente cumprem seus deveres cívicos e não possuem um imóvel ou não regularizaram aquele que adquiriram. 

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